Les dispositifs d’investissement locatif à Paris

Investir dans l’immobilier locatif à Paris est une stratégie prisée pour diversifier et valoriser son patrimoine, tout en bénéficiant de dispositifs fiscaux avantageux. Qu’il s’agisse de la loi Pinel, du dispositif Denormandie, ou du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), chaque solution propose des avantages spécifiques adaptés à des profils d’investisseurs variés. Découvrez ici un panorama complet des options qui s’offrent à vous pour maximiser la rentabilité de votre investissement immobilier dans la capitale française.

Le dispositif Pinel : réduction d’impôts pour un investissement locatif neuf

Le dispositif Pinel, lancé en septembre 2014, est l’un des mécanismes les plus populaires en matière d’investissement immobilier. Il offre une réduction d’impôt aux acheteurs de biens immobiliers neufs ou en état futur d’achèvement (VEFA), à condition de louer le bien pendant une durée minimale de 6 ans. Initialement prévu pour prendre fin en 2021, il a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2024, avec des ajustements progressifs des taux de réduction d’impôt à partir de 2023.

Les conditions du dispositif Pinel 

L’investissement immobilier Pinel doit être réalisé dans une zone éligible. Paris, classée en zone A bis en raison de sa forte tension locative, est éligible à ce dispositif. Le bien acquis doit être loué comme résidence principale pour une période de 6, 9 ou 12 ans, la durée de location influençant directement le taux de la réduction d’impôt accordée : 

  • 12 % pour un engagement de 6 ans.
  • 18 % pour 9 ans.
  • 21 % pour 12 ans de location. 

La réduction d’impôt est calculée sur un investissement maximal de 300 000 €, avec un plafond de 5 500 € par mètre carré.

Zoom sur la loi Pinel Plus

La loi Pinel Plus, également appelée « Super Pinel, » est une version optimisée du dispositif Pinel introduite en 2024 pour encourager l’investissement locatif dans des logements répondant à des standards environnementaux et de confort plus élevés. À Paris, cette nouvelle version permet aux investisseurs de bénéficier de réductions d’impôts attractives tout en s’engageant dans des projets immobiliers de qualité, adaptés aux exigences écologiques actuelles (norme RE2020) et offrant un meilleur confort pour les locataires grâce à une superficie réglementée.

Le dispositif Denormandie : encourager la rénovation dans l’ancien

Mis en place en janvier 2019, le dispositif Denormandie vise à encourager l’achat de biens anciens à rénover dans des quartiers où l’habitat est vieillissant. Initialement prévu jusqu’au 31 décembre 2023, il a été prolongé par l’article 42 de la loi du 9 avril 2024 jusqu’au 31 décembre 2027. Ce même article a également étendu le dispositif aux investissements réalisés à compter du 11 avril 2024 dans des copropriétés en grande difficulté financière ou situées dans le périmètre d’une opération de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD). Ces ajustements visent à renforcer la réhabilitation des logements anciens tout en soutenant les zones en difficulté.

Les conditions du dispositif Denormandie 

  • Le bien doit être situé dans une zone éligible (Paris comprend certaines zones où ce dispositif s’applique).
  • Les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.
  • Les mêmes durées de location et plafonds de loyer que pour le Pinel s’appliquent (location de 6, 9 ou 12 ans).

Le dispositif LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : idéal pour les petites surfaces

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), en vigueur depuis 1949, permet aux particuliers d’investir dans l’immobilier locatif meublé tout en profitant d’avantages fiscaux importants. Le statut reste une solution intéressante pour les investisseurs souhaitant acheter de petites surfaces à Paris, notamment des studios ou des appartements de type T2 clés en main, particulièrement prisés sur le marché parisien.

Ce statut offre des avantages fiscaux non négligeables, tels que la possibilité de déduire des revenus locatifs les charges liées au bien (intérêts d’emprunt, travaux, frais d’entretien), réduisant ainsi l’impôt sur les revenus locatifs. 

Les conditions du LMNP

  • Le bien doit être loué meublé.
  • Les revenus tirés de cette activité ne doivent pas dépasser un certain seuil (environ 23 000 € par an).
  • Les loyers perçus sont soumis au régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), qui peut offrir une déduction de certaines charges (amortissement, frais de gestion, etc.).

Le dispositif Malraux : investir dans l’immobilier historique

Le dispositif Malraux est conçu pour les investisseurs souhaitant participer activement à la préservation du patrimoine architectural français, en acquérant des biens immobiliers dans des secteurs protégés et en les rénovant. En investissant dans un bien situé dans des secteurs sauvegardés, comme les Zones de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP) ou les Aires de Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine (AVAP), les investisseurs contribuent à la valorisation du patrimoine tout en bénéficiant d’avantages fiscaux intéressants (pouvant atteindre 30 % du montant des travaux). Ce dispositif est particulièrement apprécié à Paris, où plusieurs quartiers historiques sont protégés et bénéficient de ce statut, notamment dans le centre-ville et dans certains arrondissements prisés pour leur cachet architectural et leur valeur culturelle.

Les conditions du dispositif Malraux

  • Le bien doit être situé dans une zone protégée (secteurs sauvegardés ou quartiers classés).
  • Les travaux de rénovation doivent être encadrés et validés par les architectes des Bâtiments de France.
  • Le montant des travaux de rénovation est plafonné à 400 000 € sur une période de quatre ans, avec des taux de réduction d’impôt pouvant atteindre 30 % pour les secteurs sauvegardés.

Pourquoi investir dans l’immobilier à Paris ? 

Malgré les fluctuations économiques mondiales, le marché immobilier parisien se distingue par sa stabilité et sa résilience face aux crises. Entre 2010 et 2020, les prix de l’immobilier à Paris ont progressé de plus de 50 %, selon l’Observatoire des Notaires de Paris, avec une hausse qui s’est poursuivie même pendant la crise sanitaire liée au Covid-19. 

En 2023, le prix moyen au mètre carré se situe entre 10 000 et 12 000 € dans de nombreux arrondissements, avec une croissance continue dans les quartiers les plus prisés. Cette solidité s’explique par une demande locative soutenue et une rareté foncière due au manque de terrains constructibles. De plus, le projet du Grand Paris, qui prévoit 68 nouvelles gares et une amélioration considérable des infrastructures de transport d’ici 2030, crée une nouvelle dynamique d’investissement. Les secteurs autour des futures gares devraient connaître une augmentation de valeur estimée entre 10 et 30 % au cours de la prochaine décennie, offrant ainsi des opportunités prometteuses pour les investisseurs.