Initialement prévu pour ouvrir ses portes en 2022, le supermétro francilien appelé « Grand Paris Express » devrait finalement être mis progressivement en service d’ici à l’horizon 2030. Si les coûts colossaux du projet pourraient encore un peu retarder sa livraison, les investisseurs qui se tournent dès aujourd’hui vers les communes situées près des tronçons les plus aboutis tels que la ligne 14 au Nord, peuvent réaliser des opérations intéressantes.
Pourquoi acheter un bien immobilier dans le nord parisien ?
Des prix attractifs
Les biens immobiliers dans des communes comme Saint-Denis, Aubervilliers ou Bobigny affichent souvent des prix nettement inférieurs à ceux des quartiers parisiens tels que le Marais ou Saint-Germain-des-Prés. Cette différence de prix permet d’accéder à des logements plus spacieux, avec un extérieur ou un balcon. Les primo-accédants et les familles y trouveront des opportunités idéales pour construire leur avenir.
À proximité de Paris
Grâce à un réseau de transports en commun bien développé, notamment la ligne 13 du métro et le RER D, il est possible de rejoindre des lieux stratégiques de Paris, comme Châtelet ou Gare Saint-Lazare, en moins de 30 minutes. De plus, le projet de Grand Paris Express, avec ses nouvelles lignes (comme la ligne 16), renforcera encore davantage les connexions entre le nord parisien et le centre de Paris, rendant ces quartiers encore plus attractifs.
Un potentiel de valorisation
Le nord parisien est en pleine mutation, avec des projets de développement urbain significatifs, tels que le Quartier de la Plaine à Saint-Denis, qui vise à créer un pôle d’activités économiques et culturelles. Grâce à ces initiatives, les biens immobiliers dans cette région affichent un fort potentiel de valorisation dans les années à venir. Investir maintenant pourrait se traduire par une plus-value considérable, alors que la demande continue de croître avec l’essor de la région.
Top 5 des villes où acheter au Nord de Paris
Les 200 kilomètres de lignes automatiques ainsi que les 68 gares du Grand Paris Express, représentent un enjeu de taille pour la mobilité des usagers, et une alternative intéressante à la voiture. Le « chantier du siècle » et son enveloppe qui s’élevait déjà à 35 milliards d’euros en 2018, doit toutefois composer avec un calendrier remanié, qui devrait donner la priorité aux lignes 14, 15 et 16, dont les travaux reprennent après les jeux olympiques de 2024. Au Nord de Paris, certaines communes devraient ainsi permettre aux primo-accédants, aux secondo-accédants ainsi qu’aux investisseurs de réaliser des opérations rentables.
Dans les Hauts-de-Seine : Suresnes et Nanterre ont la cote
La baisse des prix de l’immobilier à Suresnes représente une opportunité unique pour les primo-accédants aux revenus modestes souhaitant s’installer dans les Hauts-de-Seine. Avec un marché en constante évolution, cette ville de 49 630 habitants (en 2021) offre un éventail de biens immobiliers à des prix de plus en plus attractifs. Bien que les prix moyens restent élevés (7 152 €/m² pour un appartement et 7 374 €/m² pour une maison), la récente baisse de 11,7% du prix moyen d’une maison laisse entrevoir de belles perspectives pour ceux qui souhaitent devenir propriétaires.
En attendant l’arrivée du Grand Paris Express et une inévitable hausse des prix, les secundo-accédants, tout comme les investisseurs locatifs qui souhaitent louer en hauts de seine, peuvent s’orienter vers la préfecture du département, Nanterre, avec ses 5 512 € / m² en baisse de 10,1 % dans les Hauts-de-Seine sur un an. Quant aux loyers moyens, ils s’élèvent à 23€ / m2.
En Seine-Saint-Denis : miser sur Saint-Ouen, Saint-Denis et Montreuil
Plus à l’Est, les primo-accédants peuvent investir en Seine Saint-Denis et profiter des prix attractifs de la commune de Saint-Ouen, qui permet de devenir propriétaire d’un logement au Nord de Paris avec une enveloppe de 150 000 à 200 000 euros. Les petits logements de 30 à 35 m² doivent être privilégiés. Dès 2024, l’extension de la ligne 14 devrait apporter une nouvelle clientèle, notamment dans les quartiers les plus recherchés que sont la mairie, les puces et Garibaldi.
De leur côté, les secundo-accédants à la recherche d’un bien plus grand par exemple, peuvent prospecter dans les communes de Saint-Denis et de Montreuil. Les confinements successifs ont fait naitre ou ont confirmé des envies d’espace et la nécessité de disposer d’un extérieur chez bon nombre de Franciliens. Dans ces villes, avec un budget de 450 000 à 750 000 €, il est possible de devenir propriétaire d’une maison bourgeoise ou d’un loft avec jardin, au Nord de Paris. À Saint-Denis, les prix moyens s’affichent désormais à 3 976 € / m², en baisse de 1,1 % sur un an.
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Investir en Pinel dans le Nord de Paris
Le Nord de Paris a plus que jamais la côte, dynamisé par les jeux Olympiques de 2024 et par l’arrivée imminente du Grand Paris Express. S’il représente une zone idéale pour devenir propriétaire de sa résidence principale ou y installer sa maison de famille après un premier achat, il concentre également de nombreuses opportunités pour les investisseurs locatifs.
Les investisseurs qui veulent acheter pour louer en Seine Saint-Denis, auront donc tout intérêt à opter pour un investissement Pinel à Saint-Denis ou à Montreuil. Effet JO oblige, le quartier Pleyel de Saint-Denis est particulièrement prisé. Mais d’une manière générale et pour espérer réaliser un investissement rentable, il faut préférer les petits espaces situés au 1er étage, achetés pour une somme moyenne de 5 400 à 6 000 € / m².
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